Comment la remontée des taux menace l’immobilier

Des taux d’intérêt plus élevés pour freiner le dynamisme des marchés immobiliers Les marchés où les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche pendant la pandémie sont en fait les plus exposés à un accident La combinaison de la hausse des évaluations et de l’augmentation des dépenses liées aux prêts immobiliers menace de faire baisser les prix des logements dans un certain nombre de systèmes financiers avancés, mettant fin à une hausse de deux années civiles de la croissance des coûts sur fond de taux d’intérêt bas. Après avoir allégé le fardeau des propriétaires au début de la pandémie, les principales banques resserrent actuellement leur politique monétaire à un rythme rapide pour faire face à une inflation plus élevée alors qu’une récession mondiale semble de plus en plus probable – exposant les marchés à un accident possible.

Bien que les experts estiment que l’évolution mondiale des coûts de l’immobilier va très probablement ralentir, ils préviennent que certaines nations spécifiques seront carrément touchées par des baisses car leurs banques centrales procèdent à de fortes augmentations de taux. En Nz, les prix ont déjà chuté et certains indicateurs, tels que les approbations et les demandes de prêts immobiliers, révèlent que l’exercice aux États-Unis commence à bégayer. « Au cours du dernier mois, il y a eu sans aucun doute un ralentissement de l’activité d’achat [au Royaume-Uni] », a déclaré Mark Harris, directeur général de l’agent de prêt immobilier SPF Private Customers au Royaume-Uni. « Ce ralentissement est dû à l’augmentation des taux, mais aussi à des préoccupations financières plus larges : la situation énergétique, l’inflation, le prix de la vie en général. » Le risque potentiel de baisse des prix est particulièrement élevé dans d’autres systèmes financiers anglophones tels que les États-Unis, le Canada et Melbourne, ainsi que dans les pays nordiques comme la Suède, selon Vicky Redwood, consultante senior chez Funds Economics. « Si la hausse des prix s’avère être un problème beaucoup plus important, avec des taux d’intérêt dans tous les pays qui augmentent beaucoup plus que ce qui est actuellement prévu, alors cela pourrait provoquer des baisses de prix des maisons plus répandues », a déclaré Redwood.

Elle s’attend déjà à des baisses de 20 pour cent au Canada et en Nouvelle-Zélande, de 15 pour cent en Australie, de 10 pour cent en Suède, tandis que les principes immobiliers pourraient chuter de 5 à 10 pour cent au Royaume-Uni et aux États-Unis. Les marchés ayant un niveau plus élevé d’accession à la propriété et recourant à des hypothèques à taux ajustable étaient les plus exposés aux baisses de prix, ont déclaré plusieurs experts économiques. « Plus ces deux dimensions sont importantes, plus la répercussion des hausses de taux est grande », a déclaré Stefano Pica, un économiste qui a composé sur la structure des marchés nationaux des prêts immobiliers. « Il y aura une grève de la demande de base, rachat de crédit fonctionnaire car les titulaires de prêts hypothécaires exposés à la hausse des prix mangent moins. Cela se traduira en fin de compte par une réduction du coût des logements. » Les ventes forcées de produits sont possibles sur les marchés où une grande partie des prêts hypothécaires sont soumis à des prix ajustables. « Si les ménages commencent à avoir du mal à faire face à la hausse des coûts hypothécaires, nous pourrions voir des défaillances, des défauts de paiement et des ventes [forcées] de produits », a déclaré Barbara Rismondo, vice-présidente senior citoyenne chez Moody’s, une société de notation.

Les prêts hypothécaires à taux variable ne sont pas la seule source réelle de problèmes. Quelques-uns de ces marchés considérés comme sensibles aux baisses de prix ont des niveaux plus faibles d’hypothèques à taux variable, à moins de 50 pour cent, mais une grande proportion d’emprunteurs qui sont prêts à restaurer leurs contrats à taux réparé dans un avenir proche. Contrairement au Royaume-Uni et aux États-Unis, un certain nombre de systèmes financiers avancés plus petits n’ont pas connu de corrections significatives de leur marché immobilier juste après 2008, laissant les coûts croître continuellement pendant la majorité des 20 années précédentes. Puis est arrivée la pandémie. Des taux d’intérêt très bas et d’autres directives visant à faire grimper les prix des maisons, associés à la recherche de maisons plus grandes parce que la situation sanitaire mondiale obligeait les gens à prendre plus de temps à l’intérieur, ont suralimenté le marché.

Sur la base de l’indice des prix réels des logements de l’OCDE, entre la fin de 2019 et le 3e trimestre de 2021, la valeur des logements a augmenté de plus de 30 % en Nouvelle-Zélande, tandis que l’Australie, le Canada et les États-Unis ont enregistré des hausses d’environ 20 %. Avec des coûts déjà plus élevés par rapport aux revenus, des taux plus élevés peuvent déprimer les besoins, car le prix de la souscription d’un prêt immobilier dissuade les clients potentiels. Les taux fixes à cinq ans au Canada étaient actuellement supérieurs à 5 pour cent – contre 1,9 pour cent en janvier 2021 – avant que la Banque du Canada n’annonce cette semaine qu’elle allait augmenter les taux de 100 facteurs de base. Un ralentissement économique mondial, qui, selon les experts économiques, est un scénario de plus en plus probable au cours de l’hiver, entraînerait un malaise beaucoup plus important sur le marché du logement.

Le plus grand danger est le fait qu’un ralentissement entraîne des problèmes sur les marchés du travail. « Pour voir une baisse substantielle [des coûts internes], il faudrait qu’une explosion du chômage se produise ?.?. ?. [poussant les gens à vendre] », a déclaré Innes McFee, économiste principal chez Oxford Economics, un groupe d’étude. Les places de marché ont commencé à coûter dans le cadre du risque accru d’une récession mondiale. De larges baisses ont déjà été enregistrées sur toute une série de marchés de matières premières, les investisseurs pariant sur le fait que des dépenses de crédit plus importantes commenceront à peser considérablement en cas de besoin. Un seul point positif est la relative bonne santé du système monétaire. Les experts restent confiants que, ayant constitué des tampons de capital plus puissants après la catastrophe financière de 2008, le programme financier des systèmes financiers avancés reste capable de résister à toute baisse significative des valorisations domestiques.